Sklypo pasirinkimas

1. Sklypo pasirinkimo tikslas

Blogo sklypo nėra - galimas netinkamas planavimas ar panaudojimas. Renkantis sklypą būtina tiksliai žinoti savo tikslus ir veiklos apimtis. Jei tai žemės sklypas gyvenamojo namo statybai – galimi lūkesčiai, kad tai būtų vieta prie ežero ar miško, ramioje aplinkoje. Jei renkamasi komercinės ar gamybos paskirties sklypą, svarbu įvertinti geografinę padėtį ir susisiekimo infrastruktūrą bei nepamiršti savybių apribojančių veiklą. Perkant nekilnojamą turtą siekiant jį pelningai parduoti verta atlikti detalią objekto ir aplinkinės teritorijos analizę bei išsiaiškinti tolimesnes vystymosi kryptis. Visais atvejais svarbu žinoti tikslą – jis ir apibrėš svarbiausias savybes.

2. Sklypo orientacija ir įvažiavimas

Mastant apie sklypo orientaciją pirmiausia reikia įsivaizduoti kaip norėtumėte išdėstyti pagrindinius sklypo elementus: pastatus, įvažiavimą, kiemą, poilsio zoną, sodą, mažąją architektūrą, gėlynus... Sklypo įvažiavimo vieta apsprendžia iš kur bus patenkama į sklypą. Kadangi pastato patalpas reikėtų projektuoti prisilaikant rekomendacijų pasaulio šalių kryptims, įvažiavimas šiaurinėje sklypo dalyje būtų patogiausias. Taip pat patartina šioje sklypo pusėje numatyti transporto stovėjimo ir kitas aikšteles. Rekomenduojama gyvenamąsias patalpas ir erdves, kuriose būnama dažniau planuoti kiek įmanoma į pietų pusę, kad būtų daugiau natūralios šviesos. Buitines ir pagalbines patalpas nukelti į šiaurinę pusę, kuri šešėliuota ir drėgnesnė. Į sklypą patekus iš pietinės pusės rekomenduojama nustumti pastatą į šiaurę, kad pietinėje pusėje būtų galima suformuoti gražų sodą ir rekreacines erdves. Tačiau šiuo atveju reikia įvertinti, kad privažiavimas bus ilgesnis ir užims didesnę sklypo dalį. Ne mažiau svarbūs kuriami vizualiniai ryšiai ir erdvės. Todėl verta pagalvoti apie pastato patalpų vietą kiemo ir pasaulio šalių atžvilgiu. Kaip atrodys pastatas ir sklypas iš išorės bei kas matoma per langus. Tai apsprendžia sklypo planavimas, kuris remiasi išsidėstymu susisiekimo infrastruktūros ir pasaulio šalių atžvilgiu.

3. Sklypo reljefas ir geologinės sąlygos

Sklypo reljefas kuria planavimo scenarijų. Išraiškingas kintantis, kalvotas reljefas gali suteikti grožio gyvenamiesiems namams bei biurų pastatams ir visiškai netikti sandėliavimo ir gamybos statiniams. Namas ant šlaito, su vaizdu į horizontą skamba patraukliai ir romantiškai. Tačiau nereikėtų pamiršti, kad statyba šlaite bus sudėtingesnė ir brangesnė kaip ir tolesnė sklypo priežiūra. Tokiame sklype gali tekti daryti atramines sienas ir laiptus, atvežti ar nukasti dalį žemės. Jei reikalinga lygi teritorija, pavyzdžiui – sandėliavimo, logistikos ar gamybos įmonėms, kur svarbus geras privažiavimas ir reikalingos didelės stovėjimo ar saugojimo aikštelės, nereikėtų rinktis duobėto ar dauboje sklypo. Šiuo atveju geriau lygaus paviršiaus sklypas ant kalniuko. Dauboje esančius sklypus gali užtvindyti liūčių metu. Jei sklypas yra duobėje ar nelygus jo išlyginimui reikės daugiau pastangų, taip pat gali tekti papildomai atvežti grunto.
Pradedant veiklą sklype, tikslinga atlikti grunto geologinius tyrimus. Tai ypatingai svarbu jei gruntas buvo judintas, supiltas arba teritorija yra greta vandens telkinių. Tyrimai parodo grunto sudėtį, sluoksnių stiprumą ir gruntinio vandens lygį. Pagal gautus duomenis projektuojami pastatų ir dangų pagrindai. Jei gruntas silpnas, reikalingi gilesni pamatai, storesni pagrindo sluoksniai. Gruntinio vandens lygis gali turėti įtakos pasirenkant pamatų tipą ir įrengiant požeminius aukštus.

4. Sklypo prijungimas prie inžinerinių sistemų

Perkant sklypą nereikėtų pamiršti statinių gyvavimui būtinų inžinerinių sistemų. Gerai jei šalia sklypo nutiestos reikalingos komunikacijos: elektros, vandentiekio, fekalinės ir lietaus kanalizacijos, dujotiekio, telekomunikacijų trasos. Jei komunikacijos toli, jų atvedimas į sklypą kainuos daugiau. Taip pat gali reikėti gauti sklypų savininkų sutikimus, per kurių žemę planuosite atvesti tinklus.
Jei arti nėra vandentiekio ir nuotėkų tinklų – įrengiami vietiniai: daromas gręžinys ir valymo įrenginiai. Jei nėra ryšių tinklų, naudojamos bevielės sistemos, statomos antenos. Kartais greta sklypo nėra pakankamo elektros tinklo galingumo planuojamo objekto prijungimui. Tokiu atveju rengiami papildomi projektai, keičiamos ar papildomai tiesiamos trąsos ir skirstymo spintos.
Populiarėjant pasiyvaus namo projektams bei valstybei skatinant energetinį efektyvumą naudojami atsinaujinantys energijos šaltiniai, kurie gali pakeisti dalį reikiamų tinklų. Saulės, vėjo ir geoterminę energiją galima panaudoti šildymo bei elektros gamybos tikslais. Todėl nebūtina prisjiungti prie kai kurių inžinerinių sistemų.

5. Sklypo apribojimai ir rodikliai

Leistinas rodiklių vertes nustato planavimo dokumentai: Bendrieji, specialieji ir detalieji planai. Rengiant pastatų projektus vadovaujamasi išduotomis projektavimo sąlygomis, specialiaisiais architektūriniais reikalavimais bei šiais planais. Projektavimo sąlygos apibrėžia maksimalius leistinus projektavimo rodiklius, kuriuos naudinga žinoti prieš perkant sklypą ar planuojant veiklą jau įsigytame. Teritorijų tvarkymas ir statinių projektavimas apibrėžiami šių rodiklių ribose. Todėl ne visi sklypai gali atitikti turimus lūkesčius. Kuriamas nekilnojamas turtas privalo atitikti planavimo dokumentų ir projektavimo sąlygų sprendinius, kurie paremti bendra šalies ir regiono teritorijų vystymo strategija, įstatymais bei kitais teisiniais dokumentais.
Be sklypo rodiklių pasitaiko ir kitų apribojimų, tai sklypo paskirtis, esami saugotini statiniai ir želdiniai, servitutai. Sklypas gali patekti į saugomos teritorijos ribas, kuriose nurodomi apildomi planavimo apribojimai. Nuosavybės dokumentuose įrašyta sklypo paskirtis, kuri nurodo galimą sklype vykdomą veiklą. Teritorijų planavimo dokumentuose gali būti nurodyta perspektyvoje kita paskirtis. Jei sklype yra saugomų statinių ar jis patenka į kultūros paveldo objekto apsaugos zoną reikia įvertinti, kas saugoma konkrečiai. Norint kažką keisti reikės papildomo projekto, kurį rengia atitinkamos kvalifikacijos specialistas. Kai kurie norimi pokyčiai gali būti draudžiami. Saugomų medžių tvarkymui taip pat rengiami projektai, numatant šių medžių genėjimą, kirtimą, atsodinimą ir kt. Sklypui esant saugomoje teritorijoje, pavyzdžiui parke ar draustinyje, taikomi šiose teritorijose veiklą apribojantįs teisiniai dokumentai. Sklypui gali būti nustatyti papildomi apribojimai užstatymui, jo tipui, aukštingumui, architektūrinei išraiškai ir kt. priklausomai nuo saugomos teritorijos tipo.

6. Sklypo aplinkos veiksniai

Priklausomai nuo planuojamos veiklos tipo reikia įvertinti sklypo gretimybes. Gyvenamiesiems pastatams aktualu rami kaimynystė, greta esantys aptarnaujantys objektai: mokyklos, darželiai, parduotuvės ir medicinos įstaigos. Komercinei ir gamybos veiklai svarbus geras susisiekimas, privažiavimai, stovėjimo aikštelių dydis. Kai kurių veiklų statiniams taikomos sanitarinės apsaugos zonos. Apsaugos zonas gali turėti pastatai, inžineriniai statiniai ar susisiekimo komunikacijos. Apsaugos zonose ribojama veikla, tai aprašoma dokumente: „Specialiosios žemės ir miško naudojimo sąlygos“. Šiame dokumente pateikiami apsauginių zonų dydžiai, nustatymo metodika ir leistina bei draudžiama veikla jų ribose.

7. Paslėptos papildomos išlaidos

Parduodami pigūs sklypai dažnai turi trūkumų. Prieš perkant reikėtų įvertinti kokiu tikslu norima įsigyti sklypą ir kokia veikla sklype galima. Išsiaiškinus sklypo apribojimus nusistatoma kokių priemonių reikės imtis norint pasiekti norimą rezultatą. Gali tekti investuoti daugiau pinigų į sklypo parengimą statybai, teisinių dokumentų sutvarkymą, paskirties keitimą, papildomų projektų pagal apribojimus rengimą. Kartais susiduriama su būtinybe gauti sutikimus iš besiribojančių gretimų sklypų savininkų, greta kurių statomi statiniai ar per kurių sklypą tiesiamos komunikacijos. Taip pat sutikimai būtini gauti jungiantis į privačius inžinerinius tinklus. Dažnu atveju už pageidaujamą sutikimą būna imamas mokestis. Jei neturite patirties šioje srityje patartina kreiptis į specialistus teikiančius reikiamas paslaugas.